La ripartizione delle spese condominiali

Tenendo presente che la volontà delle parti può derogare a quanto stabilito dalla legge, qui di seguito elenchiamo le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili.

Salvo specifiche disposizioni previste da leggi speciali (cfr. legge n. 214/2011), ai sensi dell’art. 1004 c.c. “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario”.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

L’art. 1005 c.c. specifica che “le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario”.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Alcune specificazioni paiono utili: sulle così dette spese d’uso di cui parla il secondo comma dell’art. 1123 c.c. è stato affermato che ove sia“possibile e non comporti una spesa esorbitante, i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi ricavano”(così Cass. 17 settembre 1998 n. 9263).

L’approvazione delle tabelle d’uso (si pensi al servizio di riscaldamento, al servizio di portierato ed in generale a tutti quei servizi che sono fruiti diversamente dai vari condomini, non per scelta personale ma perché in generale la loro utilità è differente per i vari comproprietari), così come per le tabelle di proprietà generale è rimessa all’assemblea (cfr. anche Cass. SS.UU. n. 18477/2010).
E’ importante evidenziare che spetta al condomino dimostrare che una tabella d’uso è sbagliata o che, comunque, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., piuttosto che ai sensi del primo comma del medesimo articolo (ossia in base ai millesimi di proprietà se mancano le così dette tabelle d’uso) (cfr. Trib Roma 15 marzo 2006).
In questo contesto, pertanto, le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite in base alla tabelle di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. o ai sensi di quelle redatte in ossequio di quanto stabilito dell’art. 1123, secondo comma, c.c. se esistenti.